共有名義の二世帯住宅を新築する場合の住宅取得資金の贈与税の非課税の活用

平成25年度税制改正により相続税において二世帯住宅に係る小規模宅地の減額に「区分登記」要件に変更されました。

相続税の負担を軽減する制度として小規模宅地の減額はしっかりと適用を受けたい制度の一つであり、この適用ができれば土地の評価額を80%減額することができます。

二世帯住宅を新築する方も増えている中、小規模宅地の減額の適用を受けるには「区分登記しない」ことがポイントになります。

今回は、完全独立型の二世帯住宅を父と長男が建築資金を出し、共有名義で新築します(区分登記しません)。これで父が亡くなった時に長男がその敷地を相続しても小規模宅地の減額の適用を受けることができます。

さらに相続税対策の一環として、父の現預金を減らすために長男に住宅取得資金を贈与し、贈与税の非課税の適用を提案しました。

この場合に問題になるのが、共有名義の住宅のため、(1)贈与する住宅取得資金のうち非課税の適用対象はその住宅取得資金のうち長男の共有持分相当しか適用できないのか、(2)床面積2分の1以上居住要件は二世帯住宅全体の総床面積のうち長男の居住部分の床面積の占める割合で判定するのか、(3)床面積50平米以上240平米以下要件は二世帯住宅全体の総床面積に長男の共有持分割合を乗じた床面積で判定するのか、という点です。

共有名義の二世帯住宅を新築する場合の住宅取得資金の贈与税の非課税制度の適用要件の判定方法はどうなりますか。
住宅取得資金の贈与税の非課税制度は、平成26年12月31日までの間に、父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた受贈者が、贈与を受けた年の翌年3月15日までにその住宅取得等資金を自己の居住の用に供する家屋の新築等をし、その家屋を同日までに自己の居住の用に供したとき又は同日後遅滞なく自己の居住の用に供することが確実であると見込まれるときには、住宅取得等資金のうち、省エネ等住宅であれば1,000万円、それ以外の住宅であれば500万円が非課税となります。

この制度は、床面積50平米以上240平米以下であること、床面積の2分の1以上の受贈者の居住の用に供することが要件とされています。

 (1)床面積50平米以上240平米以下要件 → 共有名義であっても家屋全体の床面積で判定します
 (2)床面積2分の1以上居住要件 → 家屋全体の床面積のうち受贈者(長男)の居住部分の床面積の占める割合で判定します

したがって、ご相談のケースでは、上記の2要件を満たすことになり、住宅取得資金の贈与税の非課税の適用が可能です。

次に、非課税対象となる住宅取得資金がいくらになるかですが、例えば、建物建築価格5,000万円、父の拠出資金2,000万円、長男の拠出資金3,000万円(うち1,000万円は父からの住宅取得資金の贈与資金)とした場合、共有持分は、父2/5、長男3/5になります。

贈与資金1,000万円に長男の共有持分3/5を乗じた600万円のみが非課税となるのではという疑問がありますが、親の持分が含まれている住宅の取得に対し、贈与された住宅資金の全額を充てた場合でも、住宅全体の床面積のうち半分以上が受贈者の居住部分であれば適用対象となります。