貸地の相続対策でお悩みの方へ

弊社では、貸地の管理・処分に強い不動産会社と業務提携をしておりますので、次のようなお悩みを解決することができます。

いったん土地を借地として第三者に賃貸してしまうと取り戻すことも、売却することも困難です。
売却が難しいのは、貸地を買う人が基本的には借地人に限定されてしまうためです。借地人以外の者は貸地をあえて買う人はいません。
貸地は「不良資産」とも言い、財産として所有し続けても、地代は低額ですし、相続税の負担はかなり重いため、生前での売却や相続時の物納を検討しましょう。

貸地の相続税評価額は、借地権割合が60％の地域であれば路線価評価額×40％です。

路線価20万円、貸地150㎡の場合、
貸地の相続税評価額＝20万円×150㎡×40％＝1,200万円　になります。

相続税は、現金で納付することが原則ですが、現金納付が困難な場合、不動産などの現物で納付（物納）することができます。
ただし、不動産の物納の場合、土地賃貸借契約書が締結されていること、境界が確定していることなど数多くの要件を満たす必要があります。
相続が開始してから物納要件を満たすように動いたとしても申告期限内には間に合いません。
納税資金が足りないという場合は、事前に物納できるかどうか判定し、物納できるように準備することが重要です。


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借地として第三者に貸した場合、基本的にその土地は戻ってくることは困難です。
借地権を買い戻すとしても、賃借人から相当の金銭の支払を求められるため、現実的ではありません。
そこで、貸地を所有権として取り戻す方法として「等価交換」が活用できます。
例えば、下記の例の場合、土地所有者Ｘの貸地270㎡相当と借地権者Ｙの借地権180㎡相当を等価交換します。
等価交換のため譲渡所得税は非課税となり、180㎡の単独所有権として土地を取り戻し、自由に活用することができます。
建物が老朽化し、建て替えを検討している場合のタイミングで交渉するのがベストです。

昔から貸地として貸している場合

（１）土地賃貸借契約を取り交わしていない
（２）地代の水準が近隣と比べて相当低額になっている
（３）更新料をもらっていない

など様々な悩みがあります。
借地人に相続が生じ、その子供たちが引き継いだ場合、借地権を多額の財産として見る傾向にあります。
そのため、しっかりと契約を取り交わし、更新料など明記する必要があります。