相続を横浜でお考えの方へ、相続税対策なら中村税理士事務所にお任せください。不動産売却時の譲渡所得税などの取扱い実績年間100件以上、不動産に強い税理士事務所です。

相続税還付で 5,700万円還付できた事例

相続税還付

普段から利用している税理士で当初申告を行ったが、税理士が広大地などの知識を持っていなかったため、申告内容に不安を抱き、当事務所に相談されました。

minaosi

(1)広大地評価の適用
(2)土地の評価単位の見直し
(3)自宅の裏山を純山林として評価

<広大地評価とは>

その地域における標準的な宅地の地積に比べて著しく地積が広大な宅地で、例えば、標準的な宅地に分譲するとした場合に、道路などの公共公益的施設用地の負担が必要と認められる場合には、次の広大地補正率を乗じて評価します。
広大地評価

図Aの土地について、開発行為を行う場合には、図Bのように道路の新設が必要となってきますので、広大地として評価することになります。一方、図Cについては間口が広いため、図Dのように開発をするとしても道路は必要ありませんので、広大地評価はできません。

広大地の面積基準

広大地の面積は、原則として次の面積以上であることが必要です。

  1. 市街化区域
     イ三大都市圏・・・500m2
     ロそれ以外の地域・・・1,000m2
  2. 用途地域が定められていない非線引き都市計画区域・・・3,000m2
  3. 用途地域が定められている非線引き都市計画区域・・・市街化区域に準じた面積

※上記面積は、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものです。該当する市町村の都市計画課等で確認することができます。

広大地評価の留意点

  • 大規模工場用地に該当する土地は広大地に該当しません。
  • マンション用地に適している土地は広大地に該当しません。
  • 現にマンション用地となっている土地は広大地に該当しません。
  • 広大地評価をする場合には、奥行価格補正、不整形地補正、間口狭小・奥行長大補正等の価格補正は行いません。

相続税の評価は、税理士によって大きく異なります

相続税還付が認められる事由のほとんどが土地の評価です。
土地の評価については、その土地の形状や周囲の状況等の様々な要因を総合的に考慮して評価額を決定するのが適切な方法です。しかし上述しましたように相続税に詳しくない税理士が相続税の課税対象となる土地の評価を適切に行うことは困難です。そのため、当初申告で相続税申告を行った後、適切に土地を再評価した場合に、課税価格が減少、つまり相続税額も減少する(相続税が還付される)というケースが発生するのです。
相続税の評価

相続税が還付される可能性がある方

  1. 相続税申告後5年以内
  2. 相続財産に土地がある
  3. その土地になんらかの特殊事情がある
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