相続税の申告を行っていると、親が要介護認定を受けて老人ホームに入居し、そこで亡くなるケースが多いです。この場合、問題となるのが、自宅に対する小規模宅地の減額を適用できるかどうかです。
「小規模宅地の減額」とは、自宅であればその敷地の330㎡（100坪）まで土地の評価額を80％減額する制度で、相続税の負担を大幅に軽減することができます。
たとえば、土地100坪で相続税評価額が5,000万円の場合、その80％の4,000万円が減額され、相続税の課税対象は1,000万円に圧縮できます。
小規模宅地の減額の対象となる「自宅」とは、被相続人が居住用に供しているものなどをいうため、被相続人が老人ホームに入居してしまい、自宅が空家となってしまった場合、従来は「自宅」とはみなされず、小規模宅地の減額の適用は受けられず、相続税が負担が重くなっていました。
今回の相談は、親が老人ホームに入居する方から親の実家をどのようにすべきなのかという内容です。このタイミングで売却し、売却代金を老人ホームの入居費用に充てるのもひとつですが、相続人も親が健在のうちは売却したくないということでした。
- 介護認定を受けた親が老人ホームに入居することになり、自宅が空家となります。相続税対策として自宅はどのようにすべきでしょうか。
- 平成25年度税制改正で老人ホームの小規模宅地の減額の取扱いが改正され、平成26年1月1日以後の相続から適用されます。この要件を満たす場合には、相続開始時点で被相続人が老人ホームに入居していて自宅が空家であっても、その自宅を「被相続人の居住用」の自宅として取扱うことができます
平成25年以前は、次の4つの要件を満たすことが条件で、非常にハードルが高いものでした。
1.介護が必要なために入所したこと
2.入所後も自宅を他人に使わせていないこと
3.いつ戻ってきてもいいように自宅を維持管理していること
4.ホームの所有権や終身利用権を取得していないことこれが、平成26年以降は、次の3つの要件となりました。
1.相続の開始の直前において介護保険法等に規定する要介護認定等を受けていたこと
2.被相続人が老人福祉法等に規定する特別養護老人ホーム等に入居等していたこと
3.入居等後に事業の用又は新たに被相続人等以外の者の居住用（賃貸）に供されていないことまた、適用対象となる特別養護老人ホーム等についても次のものであれば対象になります。
・認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居 ・養護老人ホーム ・特別養護老人ホーム ・軽費老人ホーム ・有料老人ホーム ・介護老人保健施設 ・サービス付き高齢者向け住宅 ・障害者支援施設又は共同生活援助を行う住居老人ホームのパターンの注意点は、
(1)第三者に自宅を賃貸しないこと
(2)空家の自宅を取得する相続人が持ち家のない、いわゆる「家なき子」要件を満たしていること
（配偶者はすでに亡くなっており、同居親族もいないという前提）
です。特に(2)の「家なき子」は実務上要件を満たすことが難しいものですので、単純に老人ホームに入居しても小規模宅地の減額が受けられると考えてはダメです。「家なき子」要件を満たさない場合は、自宅を第三者に賃貸し、不動産貸付業として小規模宅地の減額
を適用することも有効です。不動産貸付業の場合は、200㎡が上限となり、減額率は50％です。土地330㎡（100坪）、相続税評価額5,000万円の場合、1,515万円評価減することができ、3,485万円に圧縮できます。
まずは被相続人の「自宅」として小規模宅地の減額（330㎡上限、80％評価減）が適用できないか検討し、困難な場合には第三者に賃貸し、「不動産貸付業」として小規模宅地の減額（200㎡上限、50％評価減）を適用することがいいでしょう。
