節税事例不動産相続・譲渡の取扱い100件/年以上の実績

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これまで実行した節税対策の一例をご紹介します。

相続税対策で　1,520万円節税できた事例 相続税還付で　5,700万円還付できた事例 譲渡所得税対策で　273万円節税できた事例 譲渡所得税還付で　834万円還付できた事例

相続税対策

等価交換による納税資金対策＆節税対策　1,520万円節税できた事例

生前から相続税対策のコンサルティングをしていた地主の方の事例ですが、相続税が1億円かかります。預金が2,000万円あるので、残りは、土地を8,000万円で売却して捻出しようということになりましたが、被相続人（Ａ）が所有する土地ではなく、相続人（Ｂ）が所有する土地を売却した方がベストであることが判明しました。
そこで、生前に被相続人（Ａ）の所有する土地と相続人（Ｂ）の所有する土地を等価交換し、売却予定の土地を被相続人へ移し替えました。その後、被相続人（Ａ）が亡くなり、売却予定の土地を相続人（Ｂ）を相続するとともに、8,000万円で売却しました。

＜対策前＞等価交換しないまま、売却した場合

課税所得金額＝8,000万円－8,000万円×5％＝7,600万円
譲渡所得税・住民税＝7,600万円×20％＝1,520万円

＜対策後＞等価交換し、売却した場合

課税所得金額＝8,000万円－8,000万円×5％－1億円×7億円/8億円＝0円
（注）相続で取得した財産を相続税申告期限から3年以内に売却した場合は、納付した相続税を譲渡所得税の計算において売却収入から控除することができます。
この特例が認められるのは、あくまで相続で取得した財産を売却した場合であり、相続人が所有している財産を納税資金捻出のため売却しても適用できません。
譲渡所得税・住民税＝0円
（注）等価交換にあたり、登記費用、不動産取得税がかかります。

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相続税還付

5,700万円還付できた事例

普段から利用している税理士で当初申告を行ったが、税理士が広大地などの知識を持っていなかったため、申告内容に不安を抱き、当事務所に相談されました。

見直し
（1）広大地評価の適用
（2）土地の評価単位の見直し
（3）自宅の裏山を純山林として評価

＜広大地評価とは＞

その地域における標準的な宅地の地積に比べて著しく地積が広大な宅地で、例えば、標準的な宅地に分譲するとした場合に、道路などの公共公益的施設用地の負担が必要と認められる場合には、次の広大地補正率を乗じて評価します。
0.6－0.05×広大地の地積÷1,000m2＝広大地補正率図Aの土地について、開発行為を行う場合には、図Bのように道路の新設が必要となってきますので、広大地として評価することになります。一方、図Cについては間口が広いため、図Dのように開発をするとしても道路は必要ありませんので、広大地評価はできません。

広大地の面積基準

広大地の面積は、原則として次の面積以上であることが必要です。

市街化区域
　イ三大都市圏・・・500m²
　ロそれ以外の地域・・・1,000m²
用途地域が定められていない非線引き都市計画区域・・・3,000m²
用途地域が定められている非線引き都市計画区域・・・市街化区域に準じた面積

※上記面積は、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるものです。該当する市町村の都市計画課等で確認することができます。

広大地評価の留意点
・大規模工場用地に該当する土地は広大地に該当しません。
・マンション用地に適している土地は広大地に該当しません。
・現にマンション用地となっている土地は広大地に該当しません。
・広大地評価をする場合には、奥行価格補正、不整形地補正、間口狭小・奥行長大補正等の価格補正は行いません。

相続税の評価は、税理士によって大きく異なります

相続税還付が認められる事由のほとんどが土地の評価です。
土地の評価については、その土地の形状や周囲の状況等の様々な要因を総合的に考慮して評価額を決定するのが適切な方法です。しかし上述しましたように相続税に詳しくない税理士が相続税の課税対象となる土地の評価を適切に行うことは困難です。そのため、当初申告で相続税申告を行った後、適切に土地を再評価した場合に、課税価格が減少、つまり相続税額も減少する（相続税が還付される）というケースが発生するのです。

相続税が還付される可能性がある方

相続税申告後5年以内
相続財産に土地がある
その土地になんらかの特殊事情がある

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譲渡所得税対策

273万円節税できた事例

自宅を売却した場合、居住用財産の3,000万円控除の適用がありますが、売却前に持分を贈与し、その直後に売却するだけで譲渡所得税が大幅に節税できます。

【建物】	【土地】
所有者：甲売却価額：1,000万円取得費：800万円	所有者：甲乙（共有持分2分の1）売却価額：5,000万円取得費：250万円

＜対策前＞

甲の譲渡所得税
　（1）譲渡所得金額＝1,000万円＋5,000万円×1/2－（800万円＋250万円×1/2）＝2,575万円
　（2）課税所得金額＝2,575万円－2,575万円＝0円
　（3）譲渡所得税・住民税＝0円
乙の譲渡所得税
　（1）譲渡所得金額＝5,000万円×1/2－250万円×1/2＝2,375万円
　（2）課税所得金額＝2,375万円－425万円＝1,950万円
　　　（注）乙は甲の3,000万円控除の控除不足額（3,000万円－2,575万円＝425万円）しか控除できません。
　（3）譲渡所得税・住民税＝1,950万円×14％＝273万円
甲乙の譲渡所得税の合計
　　0円＋273万円＝273万円

＜対策後＞

甲の譲渡所得税
　（1）譲渡所得金額＝1,000万円＋5,000万円×1/2－（800万円＋250万円×1/2）＝2,575万円
　（2）課税所得金額＝2,575万円－2,575万円＝0円
　（3）譲渡所得税・住民税＝0円
乙の譲渡所得税
　（1）譲渡所得金額＝5,000万円×1/2－250万円×1/2＝2,375万円
　（2）課税所得金額＝2,375万円－2,375万円＝0円
　　　（注）乙は、居住用財産の3,000万円控除の適用が認められます。
　（3）譲渡所得税・住民税＝0円
甲乙の譲渡所得税の合計
　　0円＋0円＝0円

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譲渡所得税還付

834万円還付できた事例

不動産を売却した際、売却収入から控除することができる取得費は、原則として購入時の売買契約書、領収証が必要です。これらを紛失しているときは、売却収入の5％相当額しか控除できません。つまり、95％は利益として譲渡所得税が課されます。
しかし、売買契約書、領収証を紛失していてもあきらめることはありません。他の方法で購入金額を証明できれば、税務署も認めてくれます。既に譲渡所得税の申告＆納税を済ませてしまった方も、申告してから5年以内であれば還付を受けることができます。

売却価額：9,800万円
取得費：不明
譲渡費用：350万円

＜当初申告＞

課税譲渡所得金額＝9,800万円－9,800万円×5％－350万円－3,000万円＝5,960万円
譲渡所得税・住民税＝5,960万円×14％＝834．4万円