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不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。
譲渡所得に対しては、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。
譲渡損失となった場合、居住用財産の譲渡損失で一定の要件を満たすときは給与所得など他の所得と損益通算できますが、それ以外は損益通算できず、税金の負担を軽減することはできません。
譲渡所得税は、税金の中でもかなり多額の金額になる税金ですので、どのタイミングで売却するか、使える特例はないか、しっかりと調べてから売却しましょう。
譲渡所得の計算
※1：土地・建物の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の精算金
※2：所得費 次の1．2．の内大きい金額を使います
1．実額法：土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
2．概算法：譲渡収入金額×5％
※3：譲渡費用 売るために直接かかった費用をいいます
自宅を売却した場合の税額計算
課税譲渡所得金額
税額
※税率短期譲渡
（所有期間5年以下）39％（所得税30％、住民税9％） 長期譲渡
（所有期間5年超）20％（所得税15％、住民税5％） 長期軽減譲渡
（所有期間10年超）(1) 課税譲渡所得6,000万円以下の部分14％
（所得税10％・住民税4％）
(2) 課税譲渡所得6,000万円超の部分20％
（所得税15％・住民税5％）※譲渡損が出た場合、一定の条件を満たせば
(1) 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
(2) 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
賃貸住宅を売却した場合の税額計算
課税譲渡所得金額
税額
※税率短期譲渡
（所有期間5年以下）39％（所得税30％、住民税9％） 長期譲渡
（所有期間5年超）20％（所得税15％、住民税5％）
取得費の計算
取得費とは次の1．2．の内大きい金額を使います。
1．概算法：譲渡収入金額×5％
2．実額法：土地建物の購入代金、建築代金、購入の仲介手数料の他リフォームの設備費や改良費など取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額となります。
減価償却費の計算方法
減価償却費の一般的な計算方法としては定額法と定率法があり、特に届出をしない場合は定額法で計算します。マイホーム・セカンドハウスは非事業用資産の耐用年数により減価償却費を算出します。また、平成10年4月1日以降に取得した建物は、全て定額法により減価償却費を算出します。
法定耐用年数表（定額法）
| 非事業用（事業用の1.5倍、マイホーム・セカンドハウス） | 事業用（事務所・店舗・賃貸マンション〔居住用〕） | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 耐用年数 | 償却率 | 耐用年数 | 償却率 | ||
| 建物の構造等 | 木造 | 33年 | 0.031 | 22年（24年） | 0.046（0.042） |
| 軽量鉄骨※1 | 40年 | 0.025 | 27年（30年） | 0.038※2（0.034） | |
| 鉄筋コンクリート造 | 70年 | 0.015 | 47年（60年） | 0.022（0.017） | |
(注1)非事業用の耐用年数は事業用の1.5倍で計算されます。
(注2)非事業用の経過年数を計算する場合、6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月末満は切り捨てます。
(注3)事業用のカッコ内の耐用年数及び償却率は平成9年12月31日までに取得した資産のものです。
※1 軽量鉄骨の場合、骨格材3mm以下又は4mm超の場合は耐用年数及び償却率が異なりますので注意して下さい。
※2 平成19年3月31日以前に取得した事業用の償却率は0.037となります。
譲渡費用の計算
譲渡費用とは譲渡のために直接要した費用をいいます。
土地や建物を売るために支払った仲介手数料など
登記若しくは登録に要する費用
印紙税で売主が負担したもの
貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用、建物の損失額
測量に要した費用
売る契約をした後に、他へ高い価額で売却するために（更に有利な条件で売るため）最初の契約者に支払った違約金
借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など
その他その資産の譲渡価額を増加させるためその資産の維持や管理のためにかかった費用
したがって、居住期間に修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取立てのための費用などは譲渡費用になりません。
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