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賃貸住宅の建築により大幅に相続税評価額を下げることが可能！
更地に賃貸住宅を建てると、 土地の相続税評価額を下げることができ、また建物の相続税評価額も自用家屋より下げることができるため、相続税の節約に大きな効果を発揮します。
なぜ節税になるかというと次の3つの理由があります。
土地・建物の評価額が下がる
土地が「貸家建付地」という評価になり、 更地に比べ評価額が約20％下がります。
また、建物の評価も通常の70％になり、30％減額することができます。
借入で建築することで債務控除が可能
借り入れによって賃貸住宅を建築した場合、 借入残高が相続財産から差し引かれるため、節税になります。
ただ、自己資金が多額にあるのであれば、借入れではなく、自己資金で建築しても同様の節税効果になります。
相続が発生するまでに長い期間が経過すると借入残高もほとんどなくなってしまい、節税効果が減少します。
相続税の節税対策を短期間が実行しなければならない時は借入れ有効です。
小規模宅地の減額により評価減
小規模宅地の特例を適用することにより、賃貸住宅の敷地は200㎡まで5割減の評価になります。 坪単価の高い土地に賃貸住宅を建てると減額効果が高いです。
【 例 】
更地（相続税評価額5,000万円）に、建築費3,000万円（全額借入）で賃貸住宅を建てた場合
| 更地の場合 | 貸家住宅を建築後 | |
|---|---|---|
| 土地の評価額 | 5,000万円 | 5,000万円×（1－60％×30％）＝4,100万円 60％・・・借地権割合 30％・・・借家権割合 |
| 建物の評価額 | － | 1,800万円（※）×（1－30％）＝1,260万円 30％・・・借家権割合 ※建物の相続税評価額は建築費用の5～6割です。 |
| 借入金 | － | ▲3,000万円 |
| 合計 | 5,000万円 | 2,360万円 |
建物・土地名義の注意点
親名義の土地の上に親が賃貸住宅を建築すると貸家建付地として大幅に相続税評価額を下げることができます。
ただ、この方法の場合、家賃収入が親に入ってくるので、親の相続財産が増加していきます。
そこで、建物を名義を子供にしたらどうなるのでしょうか。
子供名義で賃貸住宅を建築した場合
この場合、子供が親に借地権の設定にかかる権利金の支払をしないで通常の地代を支払うと、親から子供に借地権を贈与したものとして、贈与税が課税されます。
したがって、親に地代を支払わない（使用貸借）が前提になります。
なお、「土地の無償返還届」は、所有者と賃借人の両方又は片方が法人の場合に利用することができるものであり、当事者間が個人の場合には利用できません。
このケースにおける親名義の土地の相続税評価は、「自用地」としての評価により、貸家建付地のように評価額を下げることはできません。
しかし、家賃収入は子供に入ってくるので、親の相続財産が増えていくことはなく、また、相続税の納税資金としてストックすることができるメリットがあります。
親名義の貸家住宅を子供に贈与した場合
親名義の貸家住宅を子供に生前贈与することにより、家賃収入による親の財産の増加を防ぎ、子供の財産形成を図ることが可能です。
このケースにおける親名義の土地の相続税評価は、子供への贈与前から継続して賃借人が賃借している部分は「貸家建付地」として評価減することができますが、贈与後に賃借人が入れ替わった部分は貸家建付地の評価減は受けられなくなり、自用地評価となってしまいます。
なお、贈与前に不動産管理会社とサブリース契約を締結し、その契約を子供が引き継ぐことにより、贈与後に賃借人が入れ替わっても貸家建付地の評価減を受けることが可能となります。
また、子供に貸家住宅を贈与する際、預り保証金相当の金銭を併せて子供に贈与しなければ「負担付贈与」として取扱われてしまい、時価で贈与したものとして贈与税が課税されます。
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