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不動産オーナーの方の所得税・相続税の節税対策として、「不動産管理会社」を活用することは定番となっています。
不動産管理会社を活用することで、なぜ、節税になるのかというと、大きく次の4つの理由があります。
不動産管理会社でなぜ節税できるのか？
1．所得の分散
不動産オーナー個人の所得であったものを、管理会社に管理料を支払い、不動産経費に計上するとともに、管理会社から親族（配偶者・子）に給料を支払うことができます。不動産所有者の相続財産を増やさずに、相続が生じた場合の納税資金を親族でストックできます。
2．給与所得控除の活用
給料について「給与所得控除」という領収証の必要のない経費が認められます。
3．生命保険料の活用
個人の生命保険料控除は控除限度額の上限があり、支払った保険料の全額を控除することはできません。法人の場合は支払った保険料の全額が経費となる生命保険があります。
4．退職金の活用
個人の場合には本人・親族への退職金は経費として認められませんが、法人の場合は、退職金の支給ができます。
不動産管理会社の種類
不動産管理会社には、次の3つのタイプがあります。
1．管理委託方式
不動産オーナーが不動産管理会社にその物件の管理を委託する方法
2．一括借り上げ方式
不動産オーナーが不動産管理会社に一括で貸し付け、会社がその空室リスクを負う方式
3．不動産保有方式
不動産オーナーが不動産を会社へ売却し、会社がその不動産のオーナーとなる方式
【 各方式の主なメリット・デメリット 】
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 1．管理委託方式 | 簡単に導入できる | 管理料を高く設定できない |
| 2．一括借上げ方式 | 管理委託方式よりも管理料を高く設定できる | 借家人との契約変更など事務手続きが煩雑 |
| 3．不動産保有方式 | 非常に多くの所得を法人に移転できる可能性がある | 所有権移転に伴うコストが高い |
不動産管理会社を活用する際の注意点
管理委託方式と一括借り上げ方式をいずれかを採用する場合、管理料をどの程度に設定すればいいか問題なります。管理委託方式の場合は「家賃収入の5～10％」、一括借り上げ方式の場合は「家賃収入に10～15％」が目安です。
また、不動産保有方式は、個人で所有している不動産を管理会社に売却します。この売却により生じる譲渡所得税の負担、登記費用・不動産取得税の諸費用の負担を考慮しなければなりません。
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