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不動産は財産価値も高いものであり、「不動産が動くと多額の税金が動く」と言われるように、不動産を相続するときは「相続税」、不動産を売却したときは「譲渡所得税」が課税されます。
相続税も譲渡所得税も税金の中では、税額が相当高くなるものですので、事前に不動産対策をしておかないと、余分な税金を払うことになります。つまり、節税しようとするときは、不動産対策がもっとも重要なポイントになります。
相続税対策における不動産
財産の中に占める土地の割合が大きい方の場合、将来、相続が発生した際、多額の相続税を納付したり、遺産分割で現金を渡したりと、まとまった現金が必要となってしまうケースがあります。
遺産分割そのものが難航し、相続人間の関係悪化ということになるかもしれません。
相続財産のうち不動産は約7割を占め、不動産対策をいかに行うかで相続税の節税対策も違ってきます。
1 自宅を利用した対策
相続または遺贈によって取得した財産のうち、居住用や事業用に使われていた宅地等がある場合には、それらの評価額の一定割合を減額することができます。これを小規模宅地の特例といい、この制度を活用することによって、80％～50％の相続税の減額を受けることができます。
なお、この特例の適用を受けるためには、相続税の申告書にこの特例を受ける旨を記載し、計算に関する明細書、その他一定の書類を添付する必要があります。
2 アパート・マンションを経営する（貸家建付地）
アパートを建てた場合、
土地、建物の財産評価がともに低くなるので基本的には相続税は少なくなります。
アパートを建てることにより相続税が少なくなる理由を以下に列挙してみます。
ある土地にアパートを建てると、その土地は貸家建付地として評価され、自用地と比較して評価額が低くなります。下記の算式のとおり借地権割合に借家権割合を乗じた金額分を差引くことができるためです。
家屋の評価は固定資産税評価額を基にします。
建築費総額に比べて固定資産税評価額は低く、借家権割合を差し引くこともできるため、
金銭資産のままよりも相続税課税財産が低く評価されます。
※なお、借家権割合は一律30%です。
アパートを建築する際、金融機関から借入れをすると借入金を債務として控除することができます。
以上のようにアパートを建てた場合、相続税が少なくなります。
しかし、アパートを建築する場合には償還期間の長い大きな借入をするのも事実です。
アパートを建築する際には相続税対策だけでなく、将来にわたって借入金を返済していけるのかどうか、しっかり検討することが必要です。
3 土地を他人に賃貸する（賃宅地）
土地を他人に貸して借主が建物を建てる場合には、土地でありながら自由には使えないために、不動産の評価額が低くなり、節税効果が期待できます。
借地権の評価額は地域によって異なりますが、自用地の評価額の60％～70％となっているところが多いと言えます。したがって、貸宅地の評価額は自用地の評価額の30％～40％となります。
貸家建付地と異なり、維持費や建築費などがかかりませんが、借地権は借主が持つことになり、非常に強い効力をもっていますので、土地の売却や賃貸契約などの解除の際は注意が必要です。
4 借地権と底地の交換
借地権と底地の交換は、分割可能な一定の広さがある貸宅地について、地主が所有する底地と、借地人が所有する借地権とを交換して、双方を土地の所有者とすることです。
これによって貸宅地の一部が更地で戻ってくれば、有効活用や更地物納、売却など、将来の選択肢が増えます。
5 底地を売却する
長期間借地となっている場合、借地人の権利が強く売却などの有効活用ができないことや周辺相場より地代が非常に安い場合が多く、相続税納付が困難という場合があります。
もし相続が発生した場合には、その土地を買い取ってもらえるような合意が地主の方と借地人の間でできるならば、契約書に特約事項として含めておくのがよいでしょう。
生前に借地人に売却することも対策の一つですが、売却すると所得税が多額になる可能性があります。しかし、相続発生後に買い取ってもらえれば相続税の取得費加算の特例を適用することができるため、所得税をおさえることができます。
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